编者按：在中国资本市场日渐开放的大趋势下，资本与房企的联姻已经越来越成为房地产行业发展的一大主流和趋势。融资渠道也比以往更丰富起来，包括IPO、私募、信托、外资、发行债券、委托贷款等等。而华侨城地产以租赁收益权直接融资为房地产企业改善公司融资结构，实现融资模式多样化提供了借鉴。
一、基本案情
2007年3月28日，华侨城地产通过以其深圳本部的部分收益型物业，包括商铺、写字楼、厂房和国际公寓等占华侨城地产80％以上的租赁项目的未来5年租金收益委托中信信托发行财产信托产品，金额为6.5亿元，托管银行和监管银行均为中国工商银行股份有限公司深圳市分行。此次融资主要是用来支持外地公司的土地购置费及股权投资费用等。
二、案情分析
1.该项目的性质：华侨城的融资项目还不属于真正意义上的不动产证券化。不动产证券化是将不动产的固定资本投资转变为证券持分形态，把不动产的所有权价值，细分成有价证券。使投资者与标的物－不动产之间由直接的“物权”关系，转变为“持有债权”性质之有价证券，成为流动性佳的资本性证券。而华侨城的融资不是公募，项目产权仍在开发商手中。而真正的不动产投资信托产品的所有权是发生转移的。
2.该项目的优势：比直接贷款的财务费用低、融资额度大、时间长。适合旅游、地产联动的经营模式。
华侨城的项目是国内首例房地产租赁收益权直接融资的项目、目前以未来收益作为信托标的直接融资最大的一笔、国内时间期限最长的房地产信托产品。但由于华侨城项目产品的发行对象是机构投资者而不是公众，限制了华侨城融资的额度。而公募需要监督、信息披露和专业管理等，这就要求我国在房地产法律法规及税收方面有所突破，保证真正意义上的不动产投资信托产品的发行。
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